【现行有效】哈政规〔2024〕5号--哈尔滨市人民政府关于国有划拨土地使用权转让办理协议出让审批手续事宜的通知

各区、县（市）人民政府，市政府各有关委、办、局，各有关单位：

为规范全市国有划拨土地使用权转让办理协议出让审批程序，提升依法行政和用地管理水平，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《协议出让国有土地使用权规范（试行）》和《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）等有关法律法规和政策规定，结合我市实际，现就有关事宜通知如下：

一、基本原则

（一）划拨土地使用权转让拟按协议出让方式办理审批手续的，应当按照先申请批准、后交易登记的原则进行，即原划拨土地使用权人需先行向市资源规划局提出申请，且出让方案报经市政府批准后，方可履行产权公开交易程序。经公开交易程序确定的受让人直接向市资源规划局申请签订《国有建设用地使用权出让合同》，并办理不动产权登记。

（二）承债式企业改制项目、司法裁定项目土地使用权转移或转让，可以按照先确定受让主体、后审批登记的原则进行，即受让人需先行向市资源规划局提出申请，且出让方案报经市政府批准后，直接向市资源规划局申请签订《国有建设用地使用权出让合同》，并办理不动产权登记。

（三）拟转移或转让地块须依法取得土地使用权登记证书或其他土地使用权批准文件后，方可申请办理转移或转让用地审批。涉及地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权应当按照一并转移或转让的原则进行处置。

二、适用范围

（一）符合协议出让条件的情形主要包括：以划拨方式取得的建设用地使用权办理转移或转让行为时，对土地用途不符合国家《划拨用地目录》的项目，原土地使用权人需按协议出让方式办理有偿使用审批手续。

（二）存在下列情形之一的，划拨用地使用权禁止转移或转让：

1.《国有建设用地使用权出让合同》《国有建设用地划拨决定书》明确规定不得转让或应当收回建设用地使用权的；

2.权属有争议的；

3.被司法机关和行政机关依法实施裁定、查封或者以其他形式限制房地产权利的，其中经抵押权人同意转移或转让的除外；

4.存在违法建设、在建工程未取得规划相关审批手续和施工许可相关手续，且未取得执法部门处理（处置）意见的；

5.共有房地产，未经所有共有人书面同意的；

6.法律、法规规定禁止转让的其他情形。

三、划拨土地使用权转移或转让工作流程

（一）提出转让申请。原划拨土地使用权人转让前，应当先行向行业主管部门提出转移或转让申请。在取得行业主管部门、国资部门或资产管理部门下达的《资产处置批复》后（涉及民营企业的还需提供《股东代表大会决定》或《董事会决议》），向市资源规划局递交转移或转让申请。

（二）确定审批方式。市资源规划局受理划拨土地使用权转移或转让申请后，对土地用途不符合国家《划拨用地目录》且不涉及经营性房地产开发情形的（商品住宅、单位职工住宅除外），由市资源规划局按照协议出让方式为受让方办理划拨土地使用权转移或转让审批手续；对土地用途符合国家《划拨用地目录》的，市资源规划局属地分局出具《认定意见》后，由不动产登记部门按照划拨方式为受让方直接办理划拨土地使用权转移或转让登记，无需重新办理划拨审批手续。法律、法规、行政规定和《国有建设用地划拨决定书》等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

（三）履行交易程序。市资源规划局应当对申请人递交的申请材料进行初审，对不符合转让条件的按程序予以退件，并出具《不予受理告知书》；对符合转让条件或补充要件后符合转让条件的，协议出让方案报经市政府批准后，市资源规划局向申请人出具《划拨土地使用权准予转让通知书》，由申请人将转让宗地通过土地市场公开竞价交易方式确定受让人。承债式企业改制项目、司法裁定项目土地使用权转移或转让的，可不采取土地市场公开竞价交易方式确定受让人。

（四）办理产权登记。经产权交易机构拍卖成交后，受让方可持《成交确认书》和相关证明文件向市资源规划局申请签订《国有建设用地使用权出让合同》，并按照合同约定缴纳完成土地出让价款后，向不动产登记部门申请办理产权登记事项。涉及相关税费业务的，按照“先税费后办证”的原则执行。

四、协议出让审批手续要件及程序

（一）申请所需材料。原土地使用权人向市资源规划局递交划拨土地使用权转移或转让申请时，应当同时提供下列有关材料：

1.申请书、承诺书等；

2.《国有土地使用证》、《不动产权证书》、《国有建设用地划拨决定书》或其他土地使用权批准文件；

3.地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；

4.原土地使用权人（法人或本人）有效身份证明文件和《营业执照》等；

5.共有房地产应提供共有人书面同意的意见；

6.法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。

（二）初审主要事项。市资源规划局应当对申请协议出让地块权属情况、证载用途、城市控详规划，以及是否符合《划拨用地目录》等情况进行审查研判，并按照以下方式操作：

1.对土地使用权证载用途符合城市控详规划但不符合《划拨用地目录》的，按协议方式办理转让审批手续，并按原土地用途进行登记（商品住宅、单位职工住宅除外）。

2.对土地使用权证载用途与城市控详规划用途不一致且不符合《划拨用地目录》的，以及《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》明确约定应由政府收回的，可依法按照原证载用途收回、收购，纳入土地储备。

3.对企业生产经营需要或企业经营范围属民生、科技等重要领域的，政府不予收回，原权利人可申请按照原证载用途或城市控详规划用途转让。此类情况采取“一事一议”的方式处置，并按照相应用途登记(商品住宅、单位职工住宅除外)。

4.转让宗地权属情况清晰、无纠纷、无查封抵押，且符合协议出让条件的，可开展宗地地价评估工作。

（三）地价评估工作。土地使用权人通过转移或转让方式有偿使用国有建设用地的,需重新确定土地使用年期，由评估机构按照法定年期及相关政策规定评估宗地地价。

（四）审批上报程序。土地评估结果确认后，由市资源规划局拟订协议出让方案，报市土地出让领导小组审议通过，并经市政府批准后，由原权利人委托产权交易机构开展划拨用地使用权交易活动。

（五）签订出让合同。受让方须在取得《成交确认书》的10个工作日内，向市资源规划局申请签订《国有建设用地使用权出让合同》，并在签订《国有建设用地使用权出让合同》次日起30日内一次性缴齐土地出让价款。

五、其他事项

（一）如申请转让时间超过人民法院或仲裁机构关于土地使用权转移判决或裁定生效时间，以及超过企业改制资产处置批复生效时间或产权交易成交确认书时间60日的，按照《哈尔滨市人民政府关于确定部分历史遗留国有建设用地土地评估期日的意见》（哈政规〔2022〕16号）有关规定办理。

（二）本通知发布前，对已取得《房屋所有权证书》《不动产权登记证书》的用地企业，按照历史遗留问题和原审批方式进行处置；对原划拨土地使用权人未先行向市资源规划局提出申请，擅自履行交易程序受让方已取得《成交确认书》的，一律不予受理，须按照本通知履行相应程序后方可受理。

（三）本通知发布后，未经市政府批准，已在产权交易市场实施交易的划拨土地使用权转让，一律不予受理。

（四）本《通知》自印发之日起施行，有效期5年。如遇法律及政策修改，另有规定的，从其规定。哈尔滨新区、各县（市）可参照执行。

哈尔滨市人民政府

2024年5月9日

文件解读：《哈尔滨市人民政府关于国有划拨土地使用权转让办理协议出让审批手续事宜的通知》解读